Trải qua giai đoạn đầy hưng phấn 2020-2021, đầu năm 2022 các ngân hàng trung ương trên toàn thế giới ồ ạt bơm tiền để giúp nền kinh tế chống lại những ảnh hưởng bởi đại dịch Covid-19. Bước vào thời kì tiền rẻ các doanh nghiệp bất động sản liên tục gia tăng đòn bẩy để phát triển quỹ đất, đầu tư các dự án. Tuy nhiên bước vào nửa cuối năm 2022, khi mà áp lực lạm phát, chính sách tiền tệ đảo chiều, thời kì tiền rẻ đã kết thúc, cùng với đó là hàng loạt các sai phạm liên quan đến trái phiếu của các doanh nghiệp, Nghị định 65 ra đời, hành lang pháp lý thắt chặt, kéo theo đó là nguy cơ xuất hiện các cuộc khủng hoảng về thanh khoản, mọi chuyện đã trở nên hết sức khó khăn hơn đối với các doanh nghiệp bất động sản.

Tuy nhiên tất cả những khó khăn đã được phản ánh, những tháo gỡ về mặt pháp lý trong thời gian tới sẽ mở ra một thời kì mới phát triển bền vững cho ngành bất động sản.

Tổng quan thị trường

Cả năm 2022 ghi nhận sự khan hiếm về nguồn cung. Tổng cung của thị trường chỉ đạt 48.500 sản phẩm, giảm 10% so với 2021 – thời điểm nền kinh tế chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi đại dịch Covid-19 và chỉ bằng gần 30% so với 2018 – năm chưa xảy ra đại dịch Covid -19.

Với hàng loạt các sai phạm của các doanh nghiệp bất động sản liên quan đến các kênh huy động vốn từ đầu 2022, rất hiếm các dự án bất động sản mới được phê duyệt và gần như không có dự án bất động sản nhà ở thương mại mới nào được thông qua.

Giảm giao dịch khối lượng

Trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm, thị trường càng khó khăn hơn khi xuất hiện tình trạng bất cân xứng cung cầu. Nguồn cung tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp trong khi nguồn cung căn hộ trung cấp và bình dân giảm lần lượt 90%, 79% so với 2019. Do đó ghi nhận lượng giao dịch sụt giảm mạnh, đặc biệt trong nửa cuối 2022.

Theo Vars, tỷ lệ tiêu thu toàn thị trường chỉ đạt 19.000 giao dịch tương đương tỉ lệ hấp thụ chỉ đạt 39%, bằng 69% so với lượng giao dịch năm 2021 và chỉ đạt 17% so với 2018.

Giá bán được điều chỉnh

Giai đoạn tiền rẻ 2019 đến đầu năm 2022, dòng tiền đầu cơ ồ ạt đổ vào thị trường, trong bối cảnh nguồn cung khan hiếm đã đẩy giá bán lên cao đặc biệt tại các dự án phân khúc cao cấp. Nửa cuối 2022 chính sách tiền tệ đảo chiều, tín dụng bất động sản thắt chặt, trên thị trường đã xuất hiện làn sóng cắt lỗ giá bán đã được điều chỉnh về mức bình thường tương đương với thời điểm cuối năm 2021.

Lửa thử vàng

Thị trường ảm đạm, phát triển dự án mới khó khăn, huy động vốn khó khăn, áp lực trả nợ từ một giai đoạn phát triển quá nóng đây thực sự là một giai đoạn cực kì khó khăn với các doanh nghiệp bất động sản. Từ giai đoạn cuối năm 2022, nguy cơ về một cuộc khủng hoảng thanh khoản của các doanh nghiệp Bất động sản đang hiện hữu. Với giá trị trái phiếu khoảng 37.000 tỷ sẽ đáo hạn vào Quý 2/2023 và 65.000 tỷ sẽ đáo hạn vào cuối năm 2023. Các doanh nghiệp sẽ phải đối mặt với làn sóng thanh lý tài sản để hoàn thành các nghĩa vụ nợ.

Tuy nhiên đây lại là cơ hội phát triển của các doanh nghiệp với cơ cấu tài chính lành mạnh, sở hữu các dự án với pháp lý rõ ràng và phân khúc phù hợp với nhu cầu thực khi mà nhu cầu vẫn đang còn rất lớn.

Triển vọng năm 2023

Không thể phủ nhận rằng khó khăn vẫn đang hiện hữu, tuy nhiên tất cả khó khăn đã được phản ánh, việc gỡ những nút thắt về pháp lý cùng với đó là xây dựng thị trường trái phiếu lành mạnh hơn sẽ mở ra một thời kì phát triển bền vững đối với thị trường bất động sản.

Sau hội nghị trực tuyến toàn quốc tháng 2 năm 2023 do Thủ tướng chủ trì, chính phủ đã đưa ra dự thảo nghị quyết để tháo gỡ những khó khăn với thị trường bất động sản với các nội dung như:

1) Đề xuất giãn nợ cho các doanh nghiệp bất động sản

2) Tiếp tục cấp tín dụng với các dự án BĐS với cơ cấu tài chính lành mạnh, phương án vay vốn khả thi

3) Đề xuất gói tín dụng 110.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội.

Bên cạnh đó, những dự thảo về sửa đổi Nghị định 65 cho phép các doanh nghiệp đàm phán gia hạn thời gian trả nợ và nới lỏng một số điều kiện phát hành được kì vọng sẽ giảm bớt áp lực thanh khoản cho các doanh nghiệp.

Luật đất đai sửa đổi 2023, dự kiến có hiệu lực kể từ nửa cuối 2024 cùng với đó là sự lành mạnh hóa ở các kênh huy động vốn của DN sẽ tạo ra bước ngoặt lớn đối với ngành bất động sản, khi các nút thắt pháp lý trong việc phê duyệt các dự án mới, sẽ giải quyết được vấn đề về nguồn cung, từ đó giúp nguồn cung dần hồi phục từ 2024-2025.

Qua cơn bĩ cực sẽ tới hồi thái lai, vượt qua được giai đoạn “lửa thử vàng” sẽ mở ra cơ hội bứt tốc mạnh mẽ cho các doanh nghiệp.